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Administrador de una Propiedad Horizontal: Todo lo que Debes Conocer (Actualizado 2024)
Las propiedades horizontales necesitan de la presencia de la figura de un «administrador» con el propósito de que este se constituya como «Representante legal» y asuma los deberes y responsabilidades que tiene como persona jurídica y de control de las necesidades que se crean alrededor de la copropiedad que representa. Dado que la normatividad no exige un perfil específico para asumir la administración, son muchos los propietarios, especialmente aquellos que tienen un poco más de tiempo libre, los que se postulan para dicho cargo sin conocer sus funciones y las responsabilidades que pueden asumir.
¿Qué es el Administrador en Propiedad Horizontal?
El administrador de una propiedad horizontal actúa como el «representante de la persona jurídica de la copropiedad» y es designado por la asamblea general de la misma. Su responsabilidad principal es gestionar el edificio o conjunto, realizando los actos y contratos necesarios para el funcionamiento de la propiedad, velando siempre por el cumplimiento de las normas legales y en representación de la comunidad a la que representa.
¿Quién Nombra el Administrador?
El artículo 38 de la Ley 675 del 2001 señala claramente que será función exclusiva de la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica; nombrar o designar al administrador de la propiedad horizontal, así como fijar su período y remuneración.
“Artículo 38. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración”.
Para ello basta el voto de la mayoría simple, o lo que es lo mismo; un número plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de propiedad.
¿Únicamente Puede ser una Persona Natural?
El artículo 51 de la Ley 675 del 2001 detalla las responsabilidades del administrador y establece que, si el administrador es una persona jurídica, su representante legal actuará en nombre del edificio o conjunto.
En base a lo anterior, se puede concluir que el administrador puede ser una persona natural o jurídica sin que esto afecte sus funciones. En el caso de una persona jurídica, será su representante legal quien desempeñe el rol de administrador de la copropiedad.
Si el Administrador Será el Representante Legal, ¿Con Quién se Suscribe su Contrato?
El parágrafo del artículo 50 de la Ley 675 del 2001 establece que, para formalizar el contrato del administrador, será el presidente del Consejo de Administración o de la asamblea general quien, de manera temporal, actuará como representante legal y firmará el contrato.
Parágrafo 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.
¿Cualquiera Puede ser Administrador?
Según la Ley 675 del 2001 no requiere que los candidatos al puesto de administrador posean características especiales; solo necesitan demostrar que son aptos para el cargo. Esto se menciona en el artículo 50, parágrafo 2, de dicha ley.
¿Cuáles son las Funciones del Administrador?
Para responder a esta pregunta, debemos consultar el artículo 51 de la Ley 675 del 2001, que detalla las responsabilidades del administrador en una propiedad horizontal, entre las cuales se encuentran:
- Convocar la asamblea.
- Someter a aprobación el inventario.
- Llevar la contabilidad del edificio.
- Informar a los propietarios y residentes sobre las decisiones de la asamblea.
- Administrar los bienes de la propiedad horizontal.
- Cuidar y vigilar los bienes comunes.
- Cobrar y recaudar las multas y cuotas ordinarias y extraordinarias.
- Representar judicial y extrajudicialmente.
- Hacer efectivas las sanciones.
- Expedir el paz y salvo de cuentas de la administración.
Para obtener más detalles sobre las funciones del administrador, le recomendamos leer el artículo 51 de la Ley 675 del 2001 en su totalidad.
Responsabilidades del Administrador
El artículo 50 de la Ley 675 del 2001 establece que el administrador de una propiedad horizontal será responsable por cualquier daño causado a la copropiedad como persona jurídica, ya sea por dolo, culpa leve o grave. Además, este artículo especifica que se considerará culpa leve del administrador cuando haya extralimitación de sus funciones o incumplimiento de las mismas.
¿Qué Pasa Cuando el Administrador no está?
La figura del administrador provisional es la entidad encargada de representar la administración hasta que la asamblea general de propietarios elija un administrador definitivo.
Es importante destacar que, una vez se haya vendido al menos el 51% de los coeficientes de copropiedad, el propietario inicial dejará de ser el administrador provisional.
¿Existen Términos para que el Administrador Realice el Cobro de las Cuotas?
Las cuotas de administración deben pagarse en la fecha establecida por la asamblea general como el plazo para su abono. Esta fecha debe ser claramente determinada y comunicada. En ese momento, el administrador tiene la autoridad legal para solicitar el pago.
